Данък върху доходите от наем 2026 – калкулатор и пълно ръководство
Отдавате апартамент, къща, гараж или офис под наем? Изчислете за секунди колко данък дължите, кога се плаща и какво трябва да подадете в НАП. Ако не искате да се занимавате – ние ще го направим вместо вас.
Калкулатор за данък наем
Поискайте оферта за декларацията
Калкулаторът е ориентировъчен и приема, че наемът започва от януари и е еднакъв всеки месец. Не отчита други доходи, данъчни облекчения или краткосрочен (туристически) наем.
Как се облага доходът от наем през 2026 г.
Когато физическо лице отдава имот под наем, облагаемият доход е получения наем минус 10% нормативно признати разходи. Върху остатъка се дължи 10% данък. На практика данъкът е 9% от наема.
Пример: наем 600 € месечно × 12 месеца = 7 200 €. Облагаем доход: 7 200 − 720 = 6 480 €. Данък: 648 € годишно.
Като физическо лице не можете да приспадате реални разходи (ремонти, обзавеждане, консумативи) – признават се само нормативните 10%. Върху наема не се дължат осигуровки.
Кой плаща данъка – вие или наемателят?
| Наемател | Кой внася авансовия данък | Какво правите вие |
|---|---|---|
| Физическо лице | Вие, всяко тримесечие (без четвъртото) | Внасяте авансов данък с декларация по чл. 55 ЗДДФЛ и подавате годишна декларация |
| Фирма или самоосигуряващо се лице | Наемателят – удържа го от наема и го внася | Получавате наема, намален с данъка, и подавате годишна декларация |
Срокове за 2026 г.
| За доходи през | Авансов данък – краен срок |
|---|---|
| 1-во тримесечие (яну–мар) | 30 април |
| 2-ро тримесечие (апр–юни) | 31 юли |
| 3-то тримесечие (юли–сеп) | 31 октомври |
| 4-то тримесечие (окт–дек) | Не се внася авансово – доплаща се с годишната декларация |
| Годишна данъчна декларация (чл. 50 ЗДДФЛ) | До 30 април 2027 г. |
Отстъпка 5%: ако подадете декларацията електронно и платите данъка за довнасяне до 31 март, получавате 5% отстъпка (до 255,65 €), при условие че нямате неплатени публични задължения.
Годишна данъчна декларация за наем
Доходите от наем се декларират в Приложение № 3 към годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. Декларацията се подава от 10 януари до 30 април на следващата година – електронно през портала на НАП (с ПИК или КЕП), по пощата или в офис на НАП. В декларацията се приспада вече внесеният авансов данък и се доплаща само разликата.
Декларация се подава, дори ако наемателят е фирма и вече е удържал данъка.
Какво да пазите
- Договор за наем и анекси
- Банкови извлечения или разписки за получения наем
- Справки от наемателя-фирма за удържания данък
- Платежни документи за внесения авансов данък
Собственик сте, но живеете в чужбина?
За чуждестранни физически лица правилата са различни: дължи се окончателен данък 10% върху целия наем, без приспадане на нормативни разходи. Ако наемателят е физическо лице, собственикът сам декларира и внася данъка до края на месеца след всяко тримесечие. Годишна декларация по чл. 50 не се подава, но при забавено плащане се дължат лихви.
Работим с много собственици от чужбина – поемаме цялата комуникация с НАП, без да е нужно да идвате в България. Поискайте оферта →
Какво става, ако не декларирате наема?
НАП получава информация от банкови преводи, справки от фирми-наематели, договори и сигнали. При недеклариран доход се дължат данъкът, лихва за забава и глоба. Проверка може да бъде направена години назад. Много по-евтино е да подадете декларация навреме или да коригирате пропуска доброволно. Поискайте оферта за корекция →
Ние подаваме декларацията вместо вас
Рема Консулт има над 20 години опит в данъчното обслужване на физически лица и фирми. Изпращате ни договора и сумите – ние изчисляваме авансовия данък, напомняме ви за сроковете и подаваме годишната декларация.
- Авансов данък и декларации по чл. 55
- Годишна данъчна декларация с Приложение 3
- Обслужване на собственици от чужбина
- Корекции на минали години
Често задавани въпроси
Колко е данъкът върху наема през 2026 г.?
10% върху наема, намален с 10% нормативни разходи – тоест 9% от получения наем за местни лица. За чуждестранни лица – 10% върху целия наем.
Трябва ли да декларирам наем, ако го получавам в брой?
Да. Данъкът се дължи независимо дали наемът е платен в брой или по банков път, и независимо дали има писмен договор.
Дължат ли се осигуровки върху доход от наем?
Не. Върху доходите от наем се дължи само данък, без социални и здравни осигуровки.
Мога ли да приспадна разходи за ремонт или обзавеждане?
Не, ако отдавате имота като физическо лице. Признават се само нормативните 10%. Ако имате много имоти или големи разходи, понякога е по-изгодно да отдавате чрез фирма – можем да направим сравнение за вашия случай.
Наемателят ми е фирма – трябва ли да подавам декларация?
Да. Фирмата удържа и внася авансовия данък, но вие трябва да впишете дохода в годишната си данъчна декларация.
Как се облага краткосрочният наем през Airbnb и Booking?
Краткосрочното настаняване има свой режим – може да изисква категоризация, туристически данък и различно облагане. Свържете се с нас за консултация за вашия случай.
Информацията е актуална към септември 2026 г. и е с общ характер. Не замества индивидуална данъчна консултация.
Вижте още: Калкулатор за самоосигуряващи се 2026 · Калкулатор Бруто-Нето · Данъчни услуги