Наем или покупка на жилище 2026 – калкулатор с данъци и такси
Повечето калкулатори сравняват само вноската с наема. Този отчита всичко, което реално плащате: данък при придобиване, нотариална такса по тарифата, вписване, комисиона с ДДС, данък сгради, такса смет, лихви, данъчното облекчение за млади семейства и разходите при бъдеща продажба. Резултатът е колко имущество ще имате след години – при покупка и при наем.
Експертен калкулатор: наем или покупка
Имот и кредит
Данъци и такси при покупка
Годишни разходи на собственика
Наем и спестявания
Пазар, период и продажба
| Еднократно при покупка |
|---|
| Безвъзвратни разходи за периода |
|---|
Как смятаме: при покупка имуществото е пазарната стойност минус остатъка по кредита (и минус разходите при продажба, ако са включени). При наем самоучастието и всички разходи по покупката се инвестират; всеки месец разликата между двата варианта се спестява от този, който плаща по-малко. Нотариалната такса е по Тарифата към Закона за нотариусите, вписването – 0,1%, данъкът при придобиване и таксата по вписване се смятат върху по-голямата от цената и данъчната оценка. Облекчението за млади семейства е 10% от лихвите по първите 51 129,19 € от кредита и предполага, че имате достатъчно облагаем доход. Калкулаторът е ориентировъчен и не е инвестиционен съвет.
Кое е по-изгодно – наем или покупка?
Покупката обикновено печели, когато ще живеете в жилището дълго, лихвата е ниска и наемите растат. Наемът е по-изгоден при кратък хоризонт, висока цена спрямо наема или ако можете да инвестирате спестяванията си с по-добра доходност. Решаващи са четири неща:
- Хоризонтът – еднократните данъци и такси (обикновено 6–8% от цената) се „изплащат“ едва след няколко години.
- Цената спрямо наема – разделете цената на годишния наем. Под 15 покупката обикновено печели, над 20 – наемът.
- Лихвата – при 150 000 € и кредит 120 000 € за 30 години всеки 1% лихва е около 65 € по-висока вноска месечно.
- Ръстът на цените срещу доходността – ако жилищата поскъпват по-бавно, отколкото растат спестяванията ви, наемът печели.
Данъци и такси при покупка на жилище през 2026 г.
| Разход | Размер | Кой плаща |
|---|---|---|
| Местен данък при придобиване | 0,1% – 3% според общината (София – 3%), върху по-голямата от цената и данъчната оценка | обикновено купувачът |
| Нотариална такса | по тарифа според стойността, плюс 20% ДДС, ако нотариусът е регистриран по ДДС (≈ 571 € + ДДС при 150 000 €) | обикновено купувачът |
| Такса вписване в Имотния регистър | 0,1% от стойността | купувачът |
| Комисиона на агенция | обикновено 2–3%, плюс ДДС | по договаряне |
| Банкови такси при ипотека | оценка, обработка, учредяване и вписване на ипотеката | кредитополучателят |
Сделката се облага и с ДДС, когато продавачът е регистрирана по ДДС фирма и продава ново жилище – тогава цената обикновено вече включва ДДС. Проверете го преди капаро.
Годишни данъци на собственика
- Данък върху недвижимите имоти (данък сгради) – от 0,1 до 4,5‰ от данъчната оценка, според общината (в София 1,875‰). За основно жилище се ползва 50% отстъпка – но ако декларирате повече от едно жилище като основно, губите отстъпката за всички.
- Такса смет – определя се от общината; основата се различава между общините.
- Срокове – данък сгради и такса смет се плащат на две вноски, до 30 април и до 31 октомври, като при плащане на цялата сума до 30 април има 5% отстъпка.
Данъчната оценка обикновено е значително под пазарната цена, затова тези данъци са малка част от разходите на собственика – по-големите са лихвите и поддръжката.
Данъчно облекчение за млади семейства с ипотека
По чл. 22а ЗДДФЛ младо семейство може да намали годишната си данъчна основа с платените лихви по първите 51 129,19 € (100 000 лв.) от ипотечен кредит за жилище. Условията:
- сключен граждански брак;
- двамата съпрузи са под 35 години към датата на договора за кредит;
- жилището е единствено за семейството през годината.
Облекчението се ползва в годишната данъчна декларация до 30 април и носи 10% от приспаднатите лихви. При кредит 120 000 € с лихва 2,6% това са около 130 € годишно в първите години. Подаваме декларацията вместо вас →
Данъци при наем и при спестявания
- Наемателят не дължи данък върху наема – данъкът е задължение на наемодателя.
- Лихвите по депозити в банки от ЕС и ЕИП не се облагат.
- Печалбата от продажба на акции и дялове на ETF-и на регулиран пазар в ЕС също е необлагаема; дивидентите се облагат с 5% окончателен данък.
Затова в калкулатора данъкът върху доходността на спестяванията по подразбиране е 0%.
Данъци при продажба на жилището
Доходът от продажба на едно жилище в рамките на годината е необлагаем, без значение колко време сте го притежавали. При продажба на повече имоти правилата са различни: облага се печалбата – разликата между продажната цена и документираната цена на придобиване, намалена с 10% нормативни разходи – с 10% данък, освен ако не попада в друго освобождаване.
Ако вместо да продадете решите да отдавате жилището, дължите данък върху наема – вижте калкулатора за данък наем →
Физическо лице или фирма?
Покупка чрез фирма може да има смисъл, ако жилището ще се отдава или ползва за дейността: фирмата признава разходи и амортизации и в определени случаи ползва данъчен кредит за ДДС. От друга страна, ползването за лични нужди, теглене на средства и последваща продажба имат данъчни последици. Сравнението зависи от конкретния случай – направете го преди сделката, не след нея.
Купувате жилище? Направете данъчната сметка преди сделката
Рема Консулт има над 20 години опит в данъчното консултиране на физически лица и фирми. Ще ви помогнем да вземете решението с ясна сметка:
- Покупка като физическо лице или чрез фирма – сравнение за вашия случай
- ДДС при покупка на ново жилище от строител
- Облекчение за млади семейства и годишна данъчна декларация
- Данъци при отдаване под наем и при продажба
Често задавани въпроси
Колко струват данъците и таксите при покупка на жилище?
Обикновено между 4% и 8% от цената: данък при придобиване (до 3%), нотариална такса с ДДС, 0,1% вписване, комисиона на агенция (2–3% плюс ДДС) и банкови такси при ипотека.
Каква е лихвата по жилищните кредити през 2026 г.?
В началото на 2026 г. средната лихва по новите жилищни кредити в България е около 2,5%, а ГПР – около 2,7%. Конкретната оферта зависи от банката, дохода и самоучастието.
Колко е данъкът сгради за апартамент?
Между 0,1 и 4,5‰ от данъчната оценка, според общината – в София 1,875‰. За основно жилище има 50% отстъпка. Плаща се до 30 април (с 5% отстъпка при цялостно плащане) и до 31 октомври.
Какво е облекчението за млади семейства с ипотека?
Семейство със сключен брак, в което двамата съпрузи са под 35 години към датата на кредита, може да приспадне от годишната данъчна основа платените лихви по първите 51 129,19 € от ипотечен кредит за единственото си жилище.
Дължа ли данък, ако продам жилището си?
Не, ако продавате едно жилище в рамките на годината – доходът е необлагаем, независимо колко време сте го притежавали. При повече продажби може да се дължи 10% данък върху печалбата.
След колко години покупката става по-изгодна от наема?
Зависи от цената, наема, лихвата, данъците и ръста на цените – често между 3 и 10 години. Калкулаторът показва годината, в която покупката изпреварва наема при вашите стойности.
Информацията е актуална към септември 2026 г. и е с общ характер. Не представлява инвестиционен съвет и не замества индивидуална консултация.
Вижте още: Данък наем 2026 (калкулатор) · Калкулатор Бруто-Нето · Калкулатор за самоосигуряващи се 2026
За официална информация относно ДДС в България, включително ставки, регистрация и данъчно облагане, можете да посетите Националната агенция за приходите (НАП)
Официалният източник предоставя актуална и нормативно проверена информация за данъчните правила и изисквания в България.